Az ADR és RevPAR a szálláshely-befektetés két alapmutatója. Az ADR (average daily rate) azt mutatja, átlagosan mennyiért kelt el egy éjszaka; a kihasználtság azt, hogy az elérhető éjszakák hány százaléka kelt el; a RevPAR (revenue per available room) a kettő szorzata. A NOI pedig azt, mennyi marad a működési költségek után.
Mi az ADR, és hogyan számolják?
Az ADR az eladott éjszakákra jutó átlagos szállásdíj-bevétel: a szállásbevétel osztva az eladott éjszakák számával. Az ingyenes és a saját használatú éjszakák nem számítanak bele a nevezőbe.
Az ADR önmagában az árazás szintjét mutatja, de azt nem, hogy az apartman mennyire volt foglalt. Egy magas ADR mellett is lehet gyenge az eredmény, ha kevés éjszaka kel el. Az owner statementben érdemes megnézni azt is, hogy az ADR áfával vagy anélkül szerepel.
Mit mutat a kihasználtság?
A kihasználtság (occupancy) az eladott éjszakák aránya az elérhető éjszakákhoz képest. Egy apartmannál, amely egy 30 napos hónapban 18 éjszakára volt kiadva, a kihasználtság 60%.
Lényeges kérdés, hogy mi számít „elérhető” éjszakának. Ha a tulajdonos saját használatra lefoglal egy hetet, azt a kimutatások jellemzően külön kezelik; az elszámolásban érdemes ellenőrizni, hogyan. A HillGate-nél a saját használat (owner stay) előre rögzített keretek között, a vendégfoglalásokkal azonos foglalási rendszerben történik.
ADR és RevPAR: miért a RevPAR a legbeszédesebb mutató?
Azért, mert a RevPAR egyszerre méri az árat és a foglaltságot. Kiszámítható úgy, hogy a szállásbevételt elosztjuk az elérhető éjszakák számával, vagy úgy, hogy az ADR-t megszorozzuk a kihasználtsággal – a kettő ugyanazt az eredményt adja.
A RevPAR segít eldönteni, hogy egy alacsonyabb ár mellett elért magasabb foglaltság jobb-e, mint egy magasabb ár kevesebb vendéggel. A revenue management (bevételmenedzsment) lényegében ennek a mutatónak a folyamatos optimalizálása az árak és a csatornák alakításával.
A RevPAR ugyanakkor bevételi mutató: nem tartalmazza a költségeket, és nem számol a szálláson kívüli bevételekkel sem. A befektető szempontjából ezért a NOI a következő lépés.
Mi a NOI, és miért ez számít a befektetőnek?
A NOI (net operating income, nettó működési eredmény) a működési bevételek és a működési költségek különbsége. Nem vonják le belőle a hiteltörlesztést, a beruházásokat (capex), az értékcsökkenést és a jövedelemadót.
Ezért a NOI az ingatlan „saját” működési teljesítményét mutatja, függetlenül attól, hogy Ön hitelből vagy saját tőkéből vásárolt, és milyen adózási formában tartja. A tényleges hozamhoz ezeket a tételeket egyedileg, adótanácsadóval érdemes hozzászámolni.
Egy illusztratív példa kitalált, kerek számokkal
Az alábbi számok kizárólag szemléltetésre szolgálnak, kitaláltak, és nem a HillGate árait, költségeit vagy várható eredményét mutatják. A példa egy 30 napos hónapot vesz alapul egy elképzelt apartmannál.
| Tétel (illusztratív) | Érték |
|---|---|
| Elérhető éjszakák | 30 |
| Eladott éjszakák | 18 |
| Kihasználtság | 60% |
| ADR (áfa nélkül) | 100 EUR |
| Szállásbevétel (18 × 100) | 1 800 EUR |
| RevPAR (1 800 / 30, vagy 100 × 60%) | 60 EUR |
| OTA-jutalék | −180 EUR |
| Kezelési díj (a példában a jutalék utáni bevétel 25%-a) | −405 EUR |
| Takarítás és textil | −200 EUR |
| Közművek | −150 EUR |
| Közös költség és biztosítás | −150 EUR |
| NOI a hónapra | 715 EUR |
Egyetlen hónap nem reprezentatív: a szezonalitás miatt a főszezon és a csendesebb hónapok eredménye jelentősen eltérhet, ezért a mutatókat éves szinten érdemes értékelni. Azt is érdemes tudni, hogy a díjalap (például bruttó vagy nettó bevétel, jutalék előtt vagy után) szerződésenként eltér.
A HillGate hozammodellje
A HillGate hozammodellje három forgatókönyvvel számol: évi 160, 220 és 250 kiadott éjszakával, ami egy teljes évre vetítve nagyjából 44%, 60% és 68% kihasználtságnak felel meg. A modell 25%-os management fee-vel (kezelési díjjal) számol a nettó bevételből, 5%-os szállásszolgáltatási áfával és 4 EUR/m²/hó közös költséggel. A modell illusztratív, nem hozamígéret; a részletek a hozammodell szekcióban olvashatók.
Mitől függnek a mutatók?
A mutatókat néhány tényező mozgatja leginkább; ezek egy része piaci adottság, más része az üzemeltető döntésein múlik.
- Szezonalitás – a kereslet hónapról hónapra változik, ami az ADR-t és a kihasználtságot is mozgatja. A térség keresletéről a Hévíz turizmusa számokban című cikkünk ad képet.
- Csatornamix – a direkt foglalásoknak nincs OTA-jutaléka, míg az online utazási irodák (OTA-k, például a Booking.com) a foglalás értékének egy százalékát számítják fel. A Booking.com szerint ez a százalék országonként, sőt szálláshely-típusonként és helyszínenként is eltérhet.
- Tartózkodási idő (length of stay) – rövidebb tartózkodásoknál több a vendégváltás, így több takarítás és mosatás jut ugyanannyi éjszakára.
- Árazás – a dinamikus árazás a kereslethez igazítja az árat, és a RevPAR-t célozza, nem önmagában az ADR-t vagy a foglaltságot.
- Költségszerkezet – a NOI-t nem csak a bevétel, hanem a vendégenkénti és a fix költségek aránya is alakítja. Egy hatékony üzemeltetés (például kulcs nélküli check-in, egységenkénti közműmérés) a költségoldalon javíthat az eredményen.
Piaci összehasonlításnál érdemes óvatosnak lenni. A szállodai statisztikák jellemzően szállodai szobákra vonatkoznak, más költségszerkezettel és más tartózkodási mintázattal, mint egy önálló apartman. Egy összevetés akkor ad valódi képet, ha azonos időszakot, azonos helyszínt és azonos definíciót (például áfával vagy anélkül, saját használattal vagy anélkül) hasonlít össze.
Hogyan olvassa az owner statementet?
Az owner statement a tulajdonosnak küldött havi elszámolás, amely a bevételtől a tulajdonosnak kifizetett összegig vezeti végig az adott időszakot. Egy jó kimutatásból a fenti mutatók közvetlenül vagy néhány lépésben kiszámolhatók.
Érdemes az alábbiakat ellenőrizni benne:
- Hány éjszaka volt elérhető, hány kelt el, és hány volt saját használat.
- Az ADR és a szállásbevétel áfával vagy anélkül szerepel-e.
- Csatornánként mennyi volt a bevétel és a jutalék.
- Mi a kezelési díj alapja, és milyen egyéb költségeket terhelnek tovább.
- Hogyan alakul az év eddigi (year-to-date) teljesítménye az előző időszakhoz képest.
A HillGate-nél az operátor havi tételes owner statementet küld. Arról, hogy mit végez az operátor a bevételmenedzsmenttől a housekeepingig, a full-service üzemeltetésről szóló cikkünkben írtunk; a vásárlás folyamatáról pedig az új építésű lakás vásárlásának lépéseit bemutató írás szól.
Gyakori kérdések
Mi a különbség az ADR és a RevPAR között?
Az ADR az eladott éjszakák átlagára, a RevPAR pedig az összes elérhető éjszakára jutó szállásbevétel. A RevPAR tehát a foglaltságot is figyelembe veszi: az ADR és a kihasználtság szorzata.
Mi számít jó kihasználtságnak egy apartmannál?
Ez a helyszíntől, a szezonalitástól és az árazástól függ, ezért önmagában nincs univerzális jó érték. A kihasználtságot mindig az ADR-rel együtt, a RevPAR-on keresztül érdemes értékelni.
A NOI megegyezik azzal, ami a számlámra érkezik?
Nem feltétlenül. A NOI a hiteltörlesztés, a beruházások és a jövedelemadó előtti eredmény; ha ilyen tételek vannak, a ténylegesen megmaradó összeg ennél alacsonyabb lesz.
Miért fontos a csatornamix?
Mert az OTA-k a foglalás értékének egy százalékát jutalékként felszámítják, a direkt foglalásnál viszont ez a költség nem merül fel. Azonos ADR mellett több direkt foglalás magasabb nettó bevételt jelent.
Milyen kihasználtsággal számol a HillGate modellje?
Három forgatókönyvvel: évi 160, 220 és 250 kiadott éjszakával, ami nagyjából 44%, 60% és 68% éves kihasználtságnak felel meg. A modell illusztratív, nem hozamígéret.
