Új építésű lakás vásárlása: a folyamat lépésről lépésre

Az új építésű lakás vásárlása jellemzően öt szakaszból áll: ellenőrzés (due diligence), foglaló és adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzéssel, ütemezett fizetés az építkezés során, műszaki átadás és használatbavétel, végül a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba és a vagyonszerzési illeték rendezése. Ez az írás általános tájékoztatás, nem jogi tanácsadás.

Miben más egy új építésű lakás vásárlása?

A legfontosabb különbség, hogy Ön egy részben még csak terveken vagy építés alatt létező ingatlanért fizet. Ezért a szerződésnek a műszaki tartalmat, a határidőket és a fizetési ütemezést is pontosan rögzítenie kell, nem csak a vételárat.

A másik különbség a társasházi forma. Egy többlakásos épületben az egyes apartmanok önálló ingatlanként, külön tulajdonként kerülnek a vevőkhöz, a közös részek pedig közös tulajdonban maradnak. Ennek a kereteit a társasházi alapító okirat adja meg.

Melyek az új építésű lakás vásárlásának lépései?

A lépések sorrendje projektről projektre kissé eltérhet, de a vázlat a legtöbb esetben az alábbi.

1. Tájékozódás és due diligence – engedélyek, tulajdoni lap, társasházi dokumentumok és műszaki tartalom áttekintése, lehetőleg saját ügyvéddel.
2. Foglaló vagy előszerződés – a felek rögzítik a szándékukat; a foglaló összege és jogi sorsa a szerződésben szerepel.
3. Adásvételi szerződés – írásban, ügyvédi ellenjegyzéssel; rögzíti a lakást, a műszaki tartalmat, a fizetési ütemet és az átadás feltételeit.
4. Ütemezett fizetés – a vételár részletekben, előre meghatározott mérföldkövekhez vagy időpontokhoz kötve.
5. Műszaki átadás-átvétel és használatbavétel – a kész lakás bejárása, hibalista, majd az épület hatósági használatbavétele.
6. Tulajdonjog-bejegyzés és illeték – a földhivatali (ingatlanügyi hatósági) bejegyzés, valamint a vagyonszerzési illeték bejelentése és megfizetése.

Hogyan működik a foglaló a magyar jogban?

A foglaló a szerződés megkötésének jeléül átadott összeg, amely teljesítés esetén beszámít a vételárba. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) 6:185. §-a szabályozza, és szigorúbb következményekkel jár, mint az előleg.

• Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a vevő elveszíti a foglalót.
• Ha az eladó felelős a meghiúsulásért, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni.
• Ha egyik fél sem, vagy mindkét fél felelős, a foglalót vissza kell adni.
• A túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti; a gyakorlatban a vételár mintegy 10%-a tekinthető szokásosnak.

Fontos: egy összeg csak akkor foglaló, ha a szerződés kifejezetten így nevezi. Az előleg ezzel szemben a szerződés meghiúsulása esetén – a felelősségtől függetlenül – visszajár.

Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés?

Azért, mert a tulajdonjog bejegyzésének alapjául közokirat vagy ügyvéd (illetve kamarai jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokirat szolgálhat. Ezt az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 35. §-a írja elő.

A törvény szerint a bejegyzési eljárásban a jogi képviselet is kötelező, a kérelmet pedig elektronikus úton kell benyújtani. Az elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer 2025 elején indult el; a bejegyzés időigényével érdemes óvatosan, tartalékkal számolni.

A gyakorlatban az ellenjegyző ügyvéd készíti el vagy véglegesíti a szerződést, azonosítja a feleket, és ő nyújtja be a bejegyzési kérelmet. A HillGate esetében is ügyvéd készíti elő az adásvételt; a vevő emellett saját jogi tanácsadót is bevonhat.

Hogyan védi a vevőt az ütemezett fizetés?

Az ütemezett fizetés lényege, hogy a vételár részletekben, a projekt előrehaladásához vagy előre rögzített időpontokhoz igazodva esedékes. Részletfizetésnél a szerződés jellemzően kitér arra is, hogyan biztosítják a felek a vevő tulajdonszerzését a teljes kifizetésig.

Erre két bevett jogi technika létezik: a tulajdonjog-fenntartás, amikor az eladó a vételár kifizetéséig megtartja a tulajdonjogot, illetve a bejegyzés függőben tartása. A kettő eltérő védelmet nyújt, és a hitelező bankok is eltérő megoldást kérhetnek – melyik illik az adott ügyhöz, azt az ügyvéd tudja megmondani.

A HillGate apartmanoknál a fizetés 60:40 konstrukcióban is megoldható: 60% a vevőtől, 40% 60 havi részletben 2027-től, 5% ügyleti kamattal. A konkrét feltételek egyedi megállapodás tárgyát képezik; a részleteket a befektetési csomag tartalmazza.

Mi a használatbavételi engedély és a tudomásulvétel?

A használatbavétel az a hatósági lépés, amely után az elkészült épület rendeltetésszerűen használható. Az építmény jellegétől függően az építésügyi hatóság vagy tudomásul veszi a használatbavételt, vagy használatbavételi engedélyt ad ki.

2026-ban ezt a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény és a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályozza. Az eljárásban jellemzően szükség van többek között a kivitelező nyilatkozatára és az energetikai tanúsítványra; a pontos dokumentumlistát a projekt tervezője és kivitelezője állítja össze.

A vevő számára azért lényeges ez a lépés, mert a felépült épület ingatlan-nyilvántartási feltüntetése és a lakás végleges tulajdonjog-bejegyzése jellemzően ehhez kapcsolódik. Érdemes megkérdezni, hogy a projekt melyik eljárás alá tartozik, és mikorra várható a lezárása.

Műszaki átadás-átvétel

A műszaki átadáson Ön a kész apartmant a szerződésben rögzített műszaki tartalommal veti össze. Az esetleges hiányokat jegyzőkönyvben érdemes rögzíteni, határidővel együtt. Egy független műszaki szakértő bevonása itt sokat segíthet.

Mikor és hogyan jegyzik be a tulajdonjogot?

A tulajdonjogot az ingatlanügyi hatóság (köznyelvben: földhivatal) jegyzi be a jogi képviselő által elektronikusan benyújtott kérelem alapján. Új építésű társasházi lakásnál ennek előfeltétele, hogy a társasház és az önálló lakások is szerepeljenek az ingatlan-nyilvántartásban.

A társasházról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény szerint a társasház alapításához a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. Felépítendő épületre a társasház előzetesen is alapítható, ezt az épület elkészülte után követi a végleges bejegyzés.

Mennyi vagyonszerzési illetéket kell fizetni?

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke ingatlannál a forgalmi érték 4%-a. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény szerint az 1 milliárd forint feletti részre 2% vonatkozik, és ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint az illeték.

Ha az új lakás forgalmi értéke meghaladja a 30 millió forintot, az új lakásokra vonatkozó kedvezmény nem érvényesíthető, és az általános szabályok szerint kell számolni. Az áfa külön kérdés: a HillGate apartmanok vételára 27%-os áfát tartalmaz, amely cégként vásárolva visszaigényelhető lehet – ezt adótanácsadóval érdemes egyeztetni.

Due diligence: mit ellenőrizzen aláírás előtt?

A due diligence (átvilágítás) célja, hogy a szerződéskötés előtt kiderüljön minden, ami a lakás értékét vagy használatát befolyásolhatja. Új építésnél a következő dokumentumokat érdemes ügyvéddel együtt átnézni.

Dokumentum	Mit érdemes nézni benne?
Tulajdoni lap	Ki a telek tulajdonosa, van-e jelzálog, szolgalom vagy más teher.
Építési engedély és tervek	Az engedélyezett épület egyezik-e a szerződésben leírttal; mekkora a lakás és a hozzá tartozó terasz, tároló, parkoló.
Társasházi alapító okirat	A külön és közös tulajdon határai, a tulajdoni hányadok, a közös részek felsorolása.
Szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ)	A közös költség viselése, a döntéshozatal, a rövid távú kiadásra vonatkozó esetleges szabályok.
Műszaki leírás	Gépészet, nyílászárók, burkolatok, mérés – mi jár alapáron és mi felár ellenében.
Kezelési (üzemeltetési) szerződés	Bérbeadásra szánt lakásnál: díjak, elszámolás, saját használat szabályai, felmondás.

Befektetési céllal vásárolt apartmannál a kezelési szerződés legalább olyan fontos, mint az adásvételi. A HillGate-nél a fejlesztő a kulcsátadás után operátorként a helyszínen marad; hogy ez a gyakorlatban mit jelent, azt a full-service üzemeltetésről szóló cikkünk mutatja be. A szálláshely-üzemeltetés hatósági oldalát pedig a szálláshely-szolgáltatás szabályairól írt összefoglaló tekinti át.

Vásárolhat-e külföldi vagy cég?

Igen, a HillGate apartmanjai magánszemélyként és cégként, külföldről is megvásárolhatók. A külföldi vevőkre vonatkozó eltérésekről – például az engedélyezésről és az adószámról – külön cikkben írtunk: ingatlanvásárlás külföldiként Magyarországon.

A szabályok változhatnak, és az egyedi körülmények (adóilletőség, finanszírozás, cég vagy magánszemély) jelentősen befolyásolják a helyes megoldást. Konkrét döntés előtt mindig kérje ügyvéd és adótanácsadó véleményét.

Gyakori kérdések

Visszajár a foglaló, ha meggondolom magam?

Nem. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló az eladónál marad. Ha viszont az eladó felelős, a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie; ha egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár.

Kötelező ügyvédet bevonni egy lakásvásárlásba?

Gyakorlatilag igen. A tulajdonjog bejegyzéséhez közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés kell, és a bejegyzési eljárásban a jogi képviselet kötelező.

Mennyi illetéket kell fizetni egy 30 millió forintnál drágább új lakás után?

Az általános szabály szerint a forgalmi érték 4%-át, mert a 30 millió forint feletti új lakásra az új lakásos kedvezmény nem vonatkozik. Más kedvezmény, például a lakáscsere szerinti különbözet alapján számítás, egyedi feltételekkel igénybe vehető lehet.

Mikor kerülök be tulajdonosként a tulajdoni lapra?

Új építésű lakásnál a végleges bejegyzés jellemzően a használatbavétel és a társasház ingatlan-nyilvántartási rendezése után történik. Részletfizetésnél a szerződés rögzíti, hogyan biztosítják addig a vevő helyzetét.

Mit érdemes a kezelési szerződésben megnézni?

A díjak alapját, a havi elszámolás tartalmát, a saját használat szabályait és a felmondási feltételeket. Ezek határozzák meg, mennyi marad a bevételből és mennyire rugalmasan használhatja az apartmant.