Ingatlanvásárlás külföldiként Magyarországon: lépésről lépésre

Ingatlanvásárlás külföldiként Magyarországon a legtöbb európai vevő számára egyszerű: az EU- és EGT-tagállamok, valamint Svájc állampolgárai lakást kormányhivatali engedély nélkül, a magyar vevőkkel azonos feltételekkel vásárolhatnak. Harmadik országbeli vevőknek a vármegyei kormányhivatal engedélye kell. Az adásvételt minden esetben ügyvéd ellenjegyzi.

A cikk általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás. A konkrét vásárlás előtt mindig kérje magyar ügyvéd és adótanácsadó véleményét, mert a szabályok és a gyakorlat változhatnak.

Kinek kell engedély az ingatlanvásárláshoz külföldiként Magyarországon?

Kormányhivatali engedély a nem EU-s, nem EGT-s és nem svájci vevőknek kell. A külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet a mező- és erdőgazdasági földnek nem minősülő ingatlanokra vonatkozik, így a lakásokra és apartmanokra is.

A Zala Vármegyei Kormányhivatal tájékoztatója szerint nem kell engedély az alábbi vevőknek:

• az Európai Unió tagállamainak állampolgárai és szervezetei;
• az Európai Gazdasági Térség (EGT) államainak állampolgárai és szervezetei;
• Svájc állampolgárai, a személyek szabad mozgásáról szóló megállapodás alapján;
• azok a brit állampolgárok, akik a Brexit-átmeneti időszak vége előtt Magyarországon gyakorolták tartózkodási jogukat, és azóta is itt tartózkodnak.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy egy osztrák, német, cseh vagy szlovák vevő ugyanúgy vásárol, mint egy magyar: nincs külön hatósági eljárás, a folyamat az ügyvédi szerződéskötéssel és a tulajdonjog bejegyzésével zajlik. Cégként vásárolva az számít, hogy a vevő társaság melyik államban van bejegyezve: egy EU-s vagy EGT-s székhelyű cég szintén engedély nélkül szerezhet ingatlant.

A többi brit állampolgárnak, valamint például amerikai, ukrán vagy kínai vevőknek engedélyt kell kérnie. A mezőgazdasági és erdőterületekre egészen más, szigorúbb szabályok vonatkoznak; ez a cikk ezekkel nem foglalkozik.

Hogyan működik a kormányhivatali engedély?

A kérelmet az ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatalhoz kell benyújtani, egy nemesbüki apartman esetében tehát a Zala Vármegyei Kormányhivatalhoz. Az ügyintézési határidő 45 nap.

A rendelet szerint az engedélyt többek között akkor kell megadni, ha a szerzés nem sért közérdeket vagy önkormányzati érdeket, a vevő személyazonossága hitelt érdemlően megállapítható, és igazolt az ingatlan átruházásának szándéka. Az engedély megszerzéséig a tulajdonjog nem jegyezhető be, ezért az ütemezésnél ezzel a várakozási idővel is érdemes számolni.

Magánszemélyként vagy cégként érdemes vásárolni?

Mindkét út nyitott: a HillGate apartmanjai magánszemélyként és cégként, külföldről is megvásárolhatók. A döntés elsősorban adózási és üzemeltetési kérdés, ezért ezt adótanácsadóval érdemes végiggondolni.

A vételár 27%-os áfát tartalmaz. Cégként vásárolva az áfa visszaigényelhető lehet, ez azonban a cég helyzetétől függ, és adótanácsadóval egyeztetendő. A vevő személye a későbbi szálláshely-besorolást is befolyásolhatja, erről a szálláshely-szolgáltatás szabályairól szóló cikkünkben írtunk.

Milyen lépésekből áll az ingatlanvásárlás külföldiként Magyarországon?

A folyamat gerincét az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés és a tulajdonjog bejegyzése adja. Egy külföldi vevő szemszögéből a jellemző sorrend a következő:

1. Ügyvéd megbízása. Magyarországon a tulajdonjog bejegyzésének alapjául szolgáló magánokiratot magyar ügyvédi kamarai tag ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény 35. §). A HillGate-nél az adásvételt ügyvéd készíti elő.
2. Adóazonosító jel. Magyar adóazonosító jellel nem rendelkező magánszemély a NAV T34 adatlapján igényelhet adóazonosító jelet. Az ügyvéd megmondja, az adott ügyletben mikor van rá szükség.
3. Átvilágítás (due diligence). Az ügyvéd ellenőrzi a tulajdoni lapot, a terheket, az építési és használatbavételi dokumentumokat, valamint a társasházi alapító okiratot.
4. Adásvételi szerződés. A szerződés rögzíti a vételárat, a fizetési ütemezést és a birtokbaadást. A HillGate-nél ilyen lehet a 60:40 konstrukció, amelynek részletei egyedi megállapodás tárgyát képezik.
5. Engedély, ha szükséges. Harmadik országbeli vevőnél a kormányhivatali engedélyt jellemzően az aláírt szerződés birtokában kérik, mert a kérelemhez csatolni kell az átruházási szándékot igazoló okiratot.
6. Benyújtás és bejegyzés. Az ügyvéd elektronikus úton nyújtja be a kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz. A bejegyzések sorrendjét a beérkezés (iktatás) időpontja határozza meg.
7. Illeték. A vagyonszerzési illetéket a NAV állapítja meg és határozatban közli.

Mennyi illetéket kell fizetni?

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke ingatlanonként 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4%-a, az e feletti részre 2%, legfeljebb 200 millió forint. Ezt az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 19. §-a rögzíti.

Egy kitalált, kerek példával: ha egy lakás forgalmi értéke 100 millió forint, és semmilyen kedvezmény nem alkalmazható, az általános szabály szerinti illeték 4 millió forint. A példa kizárólag a számítás módját szemlélteti, nem HillGate-ár.

Bizonyos esetekben, például egyes lakásszerzéseknél, kedvezmény vagy mentesség is járhat, ezek feltételei azonban szigorúak és gyakran változnak. Hogy az Ön ügyletére vonatkozik-e ilyen, azt az ügyvéddel vagy adótanácsadóval érdemes tisztázni.

Az illetéket a NAV az ingatlanügyi hatóságtól kapott adatok alapján állapítja meg, és határozatban, fizetési meghagyással közli; a befizetési határidőt is ez tartalmazza. A fizetési meghagyás gyakran csak hetekkel vagy hónapokkal a bejegyzés után érkezik meg.

Milyen költségekkel számoljon a vételáron felül?

A vételáron felül jellemzően az alábbi tételekkel érdemes számolni. Konkrét összegeket csak ott adunk meg, ahol azt jogszabály vagy hatóság rögzíti.

Tétel	Kit érint?	Mérték
Ügyvédi munkadíj	minden vevőt	megállapodás szerint
Vagyonszerzési illeték	minden vevőt, ha nincs mentesség	általában a forgalmi érték 4%-a
Kormányhivatali engedély díja	harmadik országbeli vevőt	65 000 Ft ingatlanonként
Fordítás, hitelesítés	szükség szerint	szolgáltató szerint
Közös költség	tulajdonost, átadás után	a HillGate-nél 4 EUR/m²/hó

A befektetés teljes szerkezetét, beleértve a fizetési konstrukciót, a befektetési csomag foglalja össze. Az üzemeltetésről a full-service üzemeltetésről szóló cikk ad áttekintést.

Lebonyolítható a vásárlás távolról?

Nagyrészt igen. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás elektronikus, az ügyvéd intézi, a kormányhivatali kérelem pedig meghatalmazottal is benyújtható, ha a meghatalmazás kifejezetten erre az eljárásra szól.

Egyes lépésekhez, például a személyazonosításhoz vagy az okiratok aláírásához, személyes jelenlétre vagy külföldön hitelesített okiratra lehet szükség. Hogy ez az Ön esetében hogyan alakul, azt az ügyvéd előre meg tudja mondani. Nemesbük elhelyezkedéséről a Hévíz, Keszthely és a Balaton közelségéről szóló cikk nyújt hátteret.

Gyakori kérdések

Vehet lakást Magyarországon egy osztrák vagy német állampolgár?

Igen. Az EU- és EGT-tagállamok állampolgárai kormányhivatali engedély nélkül, a magyar vevőkkel azonos feltételekkel vásárolhatnak lakást Magyarországon. Az adásvételi szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie.

Kell engedély brit vevőnek?

Főszabály szerint igen, a Brexit óta a brit vevőknek kormányhivatali engedély kell. Kivételt jelentenek azok, akik a Brexit-átmeneti időszak vége előtt Magyarországon gyakorolták tartózkodási jogukat.

Mennyi ideig tart a kormányhivatali engedély?

Az ügyintézési határidő 45 nap, a díj ingatlanonként 65 000 Ft. A kérelmet az ingatlan fekvése szerinti vármegyei kormányhivatalnál kell benyújtani.

Mennyi a vagyonszerzési illeték?

Az általános mérték ingatlanonként 1 milliárd forintig a forgalmi érték 4%-a. Egyes esetekben kedvezmény járhat, ezt ügyvéddel vagy adótanácsadóval érdemes ellenőrizni.

Kötelező az ügyvéd ingatlanvásárlásnál?

Igen, a tulajdonjog bejegyzéséhez a szerződést magyar ügyvédi kamarai tag ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie.

További kérdésekben a befektetői GYIK is segít. Egyedi esetben mindig ügyvéd és adótanácsadó véleményét kérje.